¿Qué es un préstamo hipotecario?

Un préstamo hipotecario es un producto financiero que te permite disponer de la cantidad que necesitas para comprar o reformar una vivienda u otro inmueble. Las Entidades de Crédito son las encargadas de conceder los préstamos hipotecarios y suelen exigir una garantía antes de concederlos. A parte, la Entidad cuenta con la garantía especial para el cobro de la cantidad prestada, la hipoteca sobre la vivienda adquirida, es decir, que, si el comprador no paga la deuda, la Entidad Bancaria puede hacer que se venda la casa para recuperar la cantidad pendiente de pago.

El préstamo hipotecario se formaliza a través de una escritura firmada ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. El borrador de la escritura se puede consultar en la notaría durante los tres días hábiles anteriores al momento de la firma.

¿Cómo funciona un préstamo hipotecario?

Cuando acudimos a una Entidad Financiera para solicitar un préstamo hipotecario, dicha entidad nos hace, en primer lugar, un estudio de nuestra solvencia para evaluar la viabilidad que tenemos a la hora de devolver el dinero que nos preste. Para ello nos solicitará documentación que acredite nuestros ingresos, entre otros, además de una garantía y, en la mayor parte de los casos, un aval, sobre todo, si las garantías y los ingresos no llegaran a ser suficientes. Una vez aclarado este punto la Entidad Financiera evalúa, así mismo, el importe que hemos solicitado, algunas veces manda un tasador para comprobar el coste real de la vivienda (pues en caso de impago dicha vivienda pasaría a ser propiedad del banco) y, cuando todo esto está resuelto la Entidad Financiera nos presentará una oferta en forma de contrato con las comisiones, porcentaje de interés y el pago a plazos estipulado.

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Gastos de la hipoteca

  • La Entidad solicitará una provisión de fondos para cubrir los gastos de preparación y estudio de la operación que deberá detallar para información de su cliente. Los más habituales son:
  • Los gastos correspondientes a la situación registral de la vivienda.
  • Gastos por la inscripción de la Hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos que cobre el notario por el otorgamiento de la escritura.
  • Gastos de Gestoría.
  • Impuestos correspondientes como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Gastos de Tasación. Si, finalmente no contratamos el préstamo con dicha Entidad, podemos emplear el original del informe de tasación que la Entidad nos entregue ante otras Entidades en las que posteriormente solicitemos el préstamo.

Otros gastos y comisiones que pueden existir:

  • Importe del seguro de daños.
  • La comisión de apertura.
  • La comisión por emisión de cheque bancario
  • La comisión por subrogación por cambio de deudor (en caso de que la vivienda se compre a una promotora).

Dudas antes de solicitar un préstamo hipotecario

Actualmente el banco ya no otorga un 100% del valor del importe de la vivienda, por ello hay que tener ahorrados unos fondos propios que pueden suponer entre un 25-30% del total del importe de la vivienda.

Consulta distintas ofertas existentes en el mercado y compáralas entre sí mediante la TAE (Tasa Anual Equivalente), que es el precio que cobra la Entidad por prestar el dinero incluyendo el interés, las comisiones y otros gastos.

La Entidad Bancaria debe facilitarte gratuitamente la Ficha de Información Precontactual para orientarte de forma genérica sobre los préstamos que se ofertan.

Una vez elegimos la Entidad Bancaria ésta debe facilitarnos también sin costo alguno y antes de comprometerse con ella, la Ficha de Información Personalizada, en la que se detallará las condiciones financieras del préstamo que nos ofrecen.

Una vez realizada la tasación podemos solicitar a la Entidad una Oferta Vinculante, la cual deberá tener una duración mínima de catorce días y su contenido debe coincidir exactamente con las condiciones de la escritura. Si se hace al mismo tiempo que se entrega la Ficha de Información Personalizada y coincide con su contenido, ambas pueden entregarse en un único documento.

Un analista de riesgos hará el cálculo para saber si nos debe conceder el préstamo hipotecario.

La cuota mensual de la hipoteca no podrá superar el 30% del salario del o de los solicitantes.

También se evalúa la edad de los solicitantes para calcular la duración del préstamo hipotecario. De este modo, nos pueden ofrecer, además, otros productos financieros como seguros de vida y seguros de hogar.

Ventajas

Es una forma más fácil y rápida de acceder a una vivienda que, al final, va a ser de tu propiedad. Al contrario que en un alquiler, en un préstamo hipotecario, el inquilino de una vivienda está pagando las cuotas, pero cuando éstas finalizan la vivienda pasa a ser propiedad (íntegra), del inquilino.

Es una forma más cómoda de pagar una vivienda pues el pago a plazos no supone tanto esfuerzo (ni tiempo), como tener que ahorrar el importe total de tu vivienda.

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Inconvenientes

Los intereses a veces son muy elevados de modo que se puede llegar a pagar, perfectamente, por el valor de la vivienda multiplicado por dos y por tres, por lo que hay que ir con cuidado y prestar atención a la letra pequeña, al TAE y a las comisiones y ver el importe total del préstamo hipotecario a cuánto asciende.

Es habitual que las Entidades Bancarias obliguen a contratar, además, otro producto financiero como un seguro de vida o un seguro de hogar, con lo que, muchas veces, estos productos encarecen bastante el importe anual que dedicamos a pagar la hipoteca si sumamos los seguros y demás.

También es bastante habitual que la Entidad Financiera te pida la domiciliación de la nómina, y que te obliguen a contratar otros productos financieros como tarjetas de crédito e, incluso, un plan de pensiones.

Consideraciones a tener en cuenta

Es importante tener en cuenta el nivel de ingresos y la capacidad de pago presente y futura para hacer frente a las cuotas del préstamo.

El tipo de interés más común es el variable, referenciado a un índice al que se le añade un diferencial. Hay que fijarse en el plazo de la operación (número de años que vamos a tener que pagar) y la moneda del préstamo.

El cuadro de amortización orientativo, el importe de la cuota, su periodicidad y qué parte de ella corresponde a la devolución de capital y la parte que se destina a intereses (este cuadro cambia al tiempo que las revisiones del tipo de interés).

La carencia, es decir, los periodos en los que no se paga ninguna cuota o ésta es de menor importe por no amortizar capital, pero esto no quiere decir que no se vayan generando intereses que tendrá que pagar después.

La obligación (o no), de contratar productos vinculados como seguros, tarjetas, etc., y la existencia o no de bonificaciones por contratarlos.

Si existen cláusulas que limitan la variación del tipo de interés, señalando un mínimo (“suelo”), y/o un máximo (“techo”). La existencia de un suelo implica que, llegado a éste, eventuales bajadas del tipo de interés de referencia no se traducen en bajadas de la cuota a pagar en concepto de interés.

La contratación de productos de reducción de los riesgos de variación de tipos de interés (swaps o derivados), hay que valorarla en función del coste económico que puede suponer y considerar que se trata de productos financieros complejos.

En caso de impago de, al menos tres cuotas mensuales, y al margen de poder aplicar intereses de demora desde el primer incumplimiento, la Entidad puede exigir el cobro de la deuda mediante la venta de la vivienda o la ejecución de la garantía hipotecaria. Si con la venta de la vivienda no se cubre la totalidad de la deuda, la Entidad puede intentar cobrarla con todos los bienes de las personas que intervienen en la hipoteca tanto prestatarios como avalistas.

Si la situación del deudor es muy complicada y no puede asumir sus compromisos, siempre que se encuentre en el “umbral de exclusión” (Real Decreto-Ley 6/2012), puede solicitar diversas medidas dirigidas a facilitar el cumplimiento de sus obligaciones. Entre ellas y como última opción se contempla la dación en pago, es decir, la entrega de la vivienda habitual para cancelar la totalidad de la deuda.

En cualquier momento de la vida del préstamo se puede plantear a la Entidad una negociación dirigida a tratar de modificar las condiciones de su hipoteca (novación), o acudir a otra Entidad para intentar conseguir mejores condiciones (subrogación por cambio de acreedor). Ambas operaciones suelen tener gastos por comisiones.

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